Перепланировка квартиры: что можно и чего делать нельзя

Однажды наступает день, когда хозяин квартиры, оглядывая собственные квадратные метры – неважно, только сданные в эксплуатацию или уже с приличным стажем, понимает: нужно что-то менять в планировке.

И начинает сам себе дизайнер самовольно, по личному вкусу и безо всяких специальных знаний сносить стены, заделывать дверные проемы, расширять одни комнаты за счет уменьшения размеров других. И все бы хорошо, только вот квартира тут же перестает соответствовать своему техническому паспорту, а сама перепланировка затрагивает интересы жильцов дома и противоречит законодательству…

О том, как обновить интерьер жилого помещения не в ущерб существующим правилам и не во вред строению, «НС» пояснил заместитель директора по кадрам и идеологической работе НКУП «ЖРЭО» Лео­нид Кулаженко.

 Леонид Петрович, для начала стоит уточнить, что входит в понятие «перепланировка» и какие документы регламентируют порядок ее проведения?

– Еще в 2013-м было принято Постановление Совмина №384, которое в полной мере дает разъяснения по вопросу переустройства, перепланировки и реконструкции квартир. В нем говорится, что перепланировка – это изменение планировочных решений жилых и нежилых помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. А вот переустройство связано с изменением инженерных систем, куда входит установка, демонтаж, замена или перенос газо-, электро- и водоснабжения. И здесь важно уточнить: для проведения одних работ нужно согласование и проект, других – только согласование. В остальных случаях собственник жилья вправе действовать без специального разрешения.

 Тогда давайте уточним, когда стоит разрабатывать проект и обращаться за согласованием, а когда достаточно лишь желания что-то изменить в интерьере квартиры.

– Если говорить о работах, для осуществления которых не нужны ни согласование, ни проекты, то к ним относятся остекление балконов, установка встроенных шкафов, замена межкомнатных и входных дверей, а также сантехнического оборудования. Такие преобразования, как замена электропроводки, розеток, выключателей, устройство конструкции пола, следует согласовывать только с обслуживающей организацией.
Перепланировку можно выполнить самостоятельно и без проекта, но при согласовании с несколькими службами, когда речь идет об изменении площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок, устройстве, увеличении проемов в ненесущих стенах и перегородках. К слову, замена батарей, в том числе их перенос, также требует согласования.
Бывает, что для проведения ремонтно-строительных работ, помимо согласования, требуется еще и проект.

Его разрабатывают в случаях, когда запланированы замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях, например, человек хочет объединить ванну и туалет.

Гидроизоляция в санузле идет внахлест на стены на 30 см вверх, но под перегородкой ее нет. Когда стенку между ванной и туалетом снесут, потребуется устройство гидроизоляции. Прежде чем приступать к работам, следует согласовать предстоящую перепланировку. Процедура та же, как и в случае с перепланировкой, не требующей привлечения проектировщиков. В решении будет прописано, что необходимо разработать проектную документацию, заключить договоры подряда и технадзора с организациями, аттестованными для проведения таких работ. Когда проект будет готов, его нужно согласовать с управлением архитектуры районной администрации и другими уполномоченными органами, при необходимости пройти Госстройэкспертизу проекта.

После этого инициатор перепланировки должен нанять аттестованного подрядчика, который выполнит гидроизоляцию пола во вновь устроенном санузле, нанять технадзор, который проверит работу и составит соответствующий акт. Дальше — в БТИ за ведомостью технических характеристик и, как и в случае, когда проект перепланировки не требуется, в администрацию для приглашения приемочной комиссии, которой помимо ведомости технических характеристик нужно будет предъявить разработанный и согласованный в установленном порядке проект, договор строительного подряда, договор на осуществление технического надзора, акты на скрытые работы. После приемки перепланировки схема действий такая же, как в случае, когда проект не нужен.

Собственник жилья и все зарегистрированные в квартире совершеннолетние с паспортами обращаются в службу «Одно окно» горисполкома. Также потребуется техпаспорт на квартиру, свидетельство о ее государственной регистрации. Владельцу жилья следует приложить к этим документам заявление и план-схему, на которой будет отмечено, где собирается делать перегородки. За подачу заявления нужно заплатить 0,5 базовой величины. Полный список документов, необходимых для подачи в администрацию при согласовании перепланировки, указан в пункте 1.1.21 Указа Президента Республики Беларусь №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

После подачи заявления собственнику следует предоставить доступ в квартиру сотрудникам исполкома и эксплуатирующей организации для составления акта о том, что жилье соответствует проектному состоянию, то есть хозяин еще не приступил к перепланировке. Документы обратившегося рассматриваются в течение месяца. Разрешение на работы утверждается решением исполкома. Заявитель получает выписку из этого решения и может приступать к перепланировке. Уже после ее выполнения следует обратиться в БТИ за составлением ведомости технических характеристик. Затем предстоит снова обратиться в исполком с письменным заявлением о принятии выполненных работ переустройства или перепланировки. Дальше назначается приемочная комиссия, которая приходит в квартиру, проверяет и составляет акт приемки выполненных работ. Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии ведомость технических характеристик, полученную в БТИ. После этого с выпиской из решения администрации и утвержденным актом собственник обращается в БТИ, чтобы получить новый техпаспорт.

 В каких случаях перепланировку делать нельзя?

– Запрещается объединять комнату с кухней, в которой установлено газовое оборудование. Заменить его на электрическое – будет единственным выходом из ситуации. Нельзя увеличивать санузел за счет площади жилых комнат более чем на 25%, это нарушает права соседей, проживающих ниже. Привести все в проектное состояние обяжут собственника, который решит объединять балкон или лоджию с отапливаемым помещением. При этом допускается демонтаж подоконной части либо части стены между жилой комнатой и балконом/лоджией, но при условии установки двери между этими помещениями.

 Какова судьба несогласованной перепланировки?

– Если перепланировка уже выполнена и владелец квартиры решил ее узаконить либо получил предписание о необходимости это сделать или привести жилье в проектное состояние, он обращается в БТИ за предоставлением ведомостей технических характеристик. Затем собственнику предстоит найти аттестованную организацию, которая разработает техническое заключение. Если нет никаких нарушений строительных норм, можно через службу «Одно окно» обратиться для узаконивания.
Часто граждане не задумываются о том, что неузаконенная перепланировка приводит к проблемам при продаже, обмене, дарении жилья. Также за самовольные перепланировки предусмотрена административная ответственность в виде штрафа размером от 30 до 50 БВ.

 Куда можно обратиться за консультацией по поводу перепланировки?

– Если вы планируете обновить интерьер квартиры и сомневаетесь, будет ли это перепланировкой или нет, лучше проконсультируйтесь со специалистами НКУП «ЖРЭО». Часто сторонний взгляд знающего человека способен уберечь от опрометчивых решений и поступков, которые могут стоить сохранности всего жилого дома.

Анна Ободова